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香港住宅产业化发展经验
2017-06-06 09:02:23 来源:住宅产业 作者: 【 】 浏览:1006

香港总面积约1100平方公里,人口约710万。香港的房屋分为两大类,一类是商品房,另一类是政府兴建或资助的公共住房,公共住房又分为居屋(用于出售)和公屋(用于出租,类似内地公共租赁房)两种。目前,香港拥有居屋约42万套(居住125万人),公屋约72万套(居住213万人)。居住在公共房屋的人口约占全港总人口的50%,较好地解决了市民的居住问题。香港对公共房屋的规划设计、建设工程的机械化施工和工业化技术、工程质量提升、工程管理优化等进行了长期的研究和开发,确保了房屋建造技术持续不断进步,稳居世界前列,而且坚持了数十年。这一经验,值得我们认真学习借鉴。

一、香港房屋政策和设计的发展

(一)第一阶段:发展起源

香港的房屋制度起源于1953年初的“石硖尾大火”,香港政府为了妥善安置灾民,推出公共房屋计划,设立“徙置事务处”,负责徙置屋的建设,为灾民提供临时性房屋或公屋屋村(即廉租房)。1958年成立了香港屋宇建设委员会,负责兴建公屋,1963年推出了“廉租房计划”。

这一阶段,香港的公屋主要是以“徙置区为主,廉租房为辅”的方式,公屋的类型主要以外走廊式的H型,L型低层建筑为主。

香港住宅产业化发展经验

 

(二)第二阶段:初步规划

随着香港经济的飞速发展,政府财力不断增强,居民收入显著提升,早期徙置大厦和廉租屋拥挤的居住空间和简陋的设施已无法满足居民的需求。1972年香港政府推出“十年建屋计划”,该计划的目标是要在1973-1982年的十年间,逐步为180万香港居民提供配套设备齐全、具备优良居住环境的住所。1973年香港政府成立了“房屋委员会”,接收所有政府廉租房、屋建会的廉租房和所有徙置大厦,通过十年的努力,总共兴建了22万套公共住宅,并以较低的价格出售或出租,约有上百万人从中受益。

在公屋类型方面,从70年代起,公屋的设计有了很大的改善,住宅形态也逐渐从板式转变为塔式,主要的形式有:双塔式、新H型、新长型、Y型、十字型等。

(三)第三阶段:长远战略

二十世纪80年代,香港居民收入的增长带动购房需求的持续高涨。虽然大多数居民已经解决居住问题,但仍有约18万人在公屋轮候册上等候公屋分配指标,同时申请购买居屋的人数也远远超出政府出售居屋的数量。基于上述原因,香港政府于1978年推出了“居者有其屋计划”,对一些无力购买私人商品房,又不符合政府公屋扶持对象的中等收入居民提供资助购房置业。同时设立专项基金,鼓励私人开发商参与政府的居屋计划。1987年,香港社会人口老年化问题日益凸显,政府及时推出了“长者住屋计划”,为年满60岁的老年人提供有舍监服务的房屋。1988年,香港政府推出“长远房屋策略”和自置居所贷款计划,计划至2001年兴建96万个新户型单位。而后陆续推出了不同计划,完善整个房屋发展战略:1995年“夹心阶层住屋计划”、1997年“八万五建屋计划”、1998年“租者置其屋计划”和“长远房屋策略白皮书”。

在公屋类型方面,在这一阶段香港公屋的品质不断提高,人均居住面积逐步达到7.5㎡,为了加快公屋建造速度,减少建造成本及有效控制公屋建设品质,香港房屋署逐步开始户型标准化设计,以几种住宅标准层平面作为公屋原型,推出和谐式、康和式公屋,房屋布局基本是电梯间设在中间,每户均有固定标准厨房和洗手间。

(四)第四阶段:持续稳定

1998年亚洲金融危机期间,香港政府仍坚持大量增建房屋,结果造成供过于求,楼价暴跌。为了稳定楼市,香港政府于2003年9月宣布了四项措施,包括无限期停建及停售居屋,终止私人开发商参建居屋,停止推行混合发展计划,以及停止租者置其屋计划等,可售类的公屋政策全面暂停。目前,香港政府在公屋租赁市场上仍处于主导地位,从房屋增量分析,香港政府建设的出租公屋为年竣工住宅的35~50%;从房屋存量分析,香港政府提供的公屋和补贴出售居屋所占份额已低于私人商品房;香港已形成了公私并存、互补发展、租售同行的双轨式市场格局。

在公屋类型方面,由于20世纪90年代期间,香港房屋署以标准化设计在各区大规模兴建一式一样的公屋,被批评单调乏味,而且近年来公屋量锐减,公屋的地块亦趋小型和不规则。为此香港房屋署从2000年开始推行因地制宜的设计方法,建立了新的组件式标准单位设计图集,利用标准化尺寸和空间配置,采用标准化配件使得单元组合更为灵活。

二、香港房屋工业化施工的发展

香港早期的建造工艺都是传统的工法,外墙和楼板全是现场支模现浇混凝土,内墙用砖砌筑。由于建筑管理是粗放式的,建筑材料浪费严重,产生大量建筑垃圾,施工质量无法有效控制,导致后期维修费用不断上升;而且随着本地工人工资上涨,建筑工程费用逐年增长。在推进公屋、居屋和私人商品房的预制装配工业化施工,香港房委会采取了不同的措施。

(一)公共房屋

从20世纪80年代后期开始,由于户型标准化设计,为了加快建设速度、保证施工质量、实现建筑环保,香港房委会提出预制构件的概念,开始在公屋建设中使用预制混凝土构件。当时的技术主要是从法国、日本等国家引入,采取“后装”工法,主体现场浇注完成后,外墙的预制构件都是在工地制作后逐层吊装。由于整个预制构件行业制作水平及工人素质的差距,导致预制构件加工尺寸等难以精确控制,致使质量难以保证,而且后装的构件与主体外墙之间的拼接位置极易出现渗水问题。

香港房委会经研究和摸索,结合香港的实际提出“先装”工法,所有预制构件都预留钢筋,主体结构一般采用现浇混凝土结构,施工顺序为先安装预制外墙、后进行内部主体现浇的方式,预制的外墙既可作为非承重墙,也可作为承重的结构墙,由于先将墙体准确地固定在设计的位置,主体结构的混凝土在现场浇筑,待现浇部分完全固结后形成整体的结构,因此对预制构件的尺寸精度要求不高,降低了构件生产的难度,同时每一次浇筑混凝土都是“消除误差”的机会,提高了成品房屋的质量,而且整体式的结构提高了房屋防水、隔声的性能,基本解决了外墙渗水问题。后来香港逐渐把构件预制的工作转移到预制构件厂,外墙预制构件取得了成功后,香港房委会进一步推动预制装配式的工业化施工方法,把楼梯、内隔墙板也进行预制。到现在整体厨房和卫生间也已改为预制构件,并且要求在公屋建造中强制使用预制构件,目前最高预制比例达到了40%(如启德1A项目)。

(二)私人商品房

公共房屋屋的设计标准化,使得预制构件的规模化生产成为可能,带来了不错的效率和效益。1998年以后,私人商品房开发项目也开始应用预制外墙技术,但是由于预制外墙的成本较高,在2002年之前,香港仅有4个私人商品房开发项目采用了预制建造技术。其大量使用是从2002年开始的,这主要归功于政府的两项政策。为鼓励发展商提供环保设施。采用环保建筑方法和技术创新,2001年和2002年香港房宇署、地政总署和规划署等部门联合发布《联合作业备考第1号》及《联合作业备考第2号》,规定露台、空中花园、非结构外墙等采用预制构件的项目将获得面积豁免,外墙面积不计入建筑面积,可获豁免的累积总建筑面积不得超过项目的规划总建筑面积的8%,其实是变相提高容积率,多出的可售面积可以部分抵消房地产开发商的成本增加。目前,私人商品房大部分采用的是外墙预制件。

三、香港的经验借鉴

香港公屋建设经过多年发展,通过长远的建设目标、专业的管理机构、持续的资金保障和先进的建设方式,香港广大居民,尤其是占社会较大比例的中低


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